Jual beli tanah kavling menjadi bisnis menguntungkan bagi sebagian orang dan atau perusahaan semacam developer perumahan.
Tanah kavling adalah beberapa bidang tanah sawah, ladang, hutan dalam sebuah area yang luas yang akan dipecah-pecah menjadi beberapa sertifikat untuk area perumahan.
Proses tersebut bisa dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha yang sah seperti developer. Keuntungannya bisnis jual beli tanah kavling ini adalah dari segi pelaksanaan dan biaya yang dibutuhkan lebih mudah dibandingkan jual beli rumah, apartemen, atau gedung perkantoran.
Biaya yang dibutuhkan pun cukup rendah karena hanya membutuhkan biaya untuk membeli tanah dan mengurus surat-surat legalitasnya. Jadi meskipun menjual tanah kosongan, aspek legalitas jangan diabaikan.
Pada dasarnya tidak ada perbedaan tata cara dan syarat jual beli tanah kavling dengan syarat jual beli tanah pada umumnya.
Pihak pembelinya adalah sebuah badan usaha atau developer, penjualnya adalah para penduduk pemilik bidang-bidang sawah atau kebun yang sah.
Bedanya adalah pada adanya proses ijin pengubahan fungsi lahan. Misalkan saja dari fungsi tanah sawah menjadi tanah pekarangan dan perumahan.
Selain itu pihak pembeli harus sudah mengantongi ijin site-plan kawasan tanah kavling tersebut secara rapi dan tertata.
Untuk lebih lengkapnya, kami akan membahas satu persatu syarat jual beli tanah kavling.
Legalitas Tanah
Syarat jual beli tanah kavling yang pertama dan harus dipenuhi adalah kelengkapan surat-surat tanah yang sah dan legal dari tanah yang akan dijual.
Maksudnya setiap tanah yang akan diperjualbelikan harus memiliki sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Apabila tanah yang dijual masih berupa tanah adat, tanah girik, atau letter-C dan tidak memiliki ertifikat, maka pihak penjual harus segera mengurus sertifikatnya ke BPN.
Bila tidak ada surat-surat sahnya maka pihak PPAT yang berwenang dalam proses jual beli tanah tidak mau mengurusnya.
Cara sederhana membuktikan keabsahan sertifikat tanah yang dijual, maka perlu dilakukan pengecekan di Kantor BPN.
Pengecekan ini bisa dilakukan oleh calon pembeli dan pemilik tanah bersama-sama. Bisa pula dengan bantuan PPAT atau notaris untuk melakukan pengecekan.
Sertifikat yang telah dicek di kantor BPN akan diberi stempel dan tanggal pengecekan. Apabila tanah kavling yang akan dibeli sedang dalam anggunan di perbankan atau koperasi, aka harus segera dilakukan pelepasan Hak Tanggungan (HT) terlebih dulu.
Harus ada pelunasan sebanyak tanggungan yang melekat pada tanah tersebut atau biasa juga disebut roya.
Bila tanah masih dalam proses pengurusan sertifikat atau dalam proses roya, pembeli bisa meminta perikatan jual beli tanah melalui notaris dengan ketentuan yang jelas dan mengikat pihak penjual dan pembeli.
Jangka waktu pasti kapan terbitnya sertifikat tanah dari BPN, tahap pembayaran, mekanisme pembatalan dan pengembalian uang yang telah dibayarkan harus dicantumkan.
Ijin Alih Fungsi
Syarat jual beli tanah kavling yang kedua adalah perijinan alih fungsi lahan oleh pihak pembeli.
Pembeli harus menunggi Surat Keterangan dari pihak Pemerintah Daerah setempat atas ijin pengeringan alih fungsi tanah sawah menjadi pekarangan.
Status tanah sawah yang diubah menjadi tanah pekarangan memakan waktu enam bulan.
Itu pun pengajuan pengeringan lahan dibatasi hanya 600 meter.
Hal ini bertujuan agar pembelian tanah kavling aman dan tidak merugikan pihak-pihak lain di sekitarnya.
Oleh karena itu sebelum membeli tanah kavling harus memahami penuh legalitas dan perizinannya.
Ijin Site Plan
Syarat yang ketiga dalam proses jual beli tanah kavling adalah mempunyai ijin site-plan yang dikeluarkan oleh KIMPRASWIL yang mendapatkan klarifikasi dari dinas-dinas terkait.
Ijin ini bertujuan untuk memastikan tata kawasan sesuai dengan peruntukan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah.
Pembeli tanah kavling yang biasanya adalah developer perumahan harus mempunyai ijin site plan atas tanah kavling yang dibelinya.
Berupa pembangunan jalan lingkungan, menyediakan area fasilitan umum dan fasiltas sosial dan mengurus perizinannya.
Selain itu tanah kavling plan harus diberikan sertifikat tanah per kavling sesuai site-plan agar mudah dalam menjual atau membangun rumah diatasnya.
Calon konsumen kedua dikemudina hari akan lebih senang membeli tanah yang sudah bersertifikat lengkap dan terjamin.
Pematangan Lahan
Syarat yang keempat dalam proses jual beli tanah kavling adalah proses pematangan lahan.
Setelah pembeli memiliki tanah kavling luas dalam keadaan apa adanya, seperti bersawah, gundukan, cekungan dan lain-lain, maka pihak pembeli harus melakukan pengurukan dan perataan atas tanah kavling tersebut agar rapi.
Selain itu, pihak pemilik tanah kavling harus menambahkan fasilitas badan jalan, saluran drainase, gerbang proyek dan kantor pemasaran.
Pemecahan sertifikat
Syarat kelima dalam proses jual beli tanah kavling adalah pemecahan sertifikat tanah menjadi kavling-kavling yang lebih kecil.
Pihak developer perumahan akan memacah terlebih dahulu sertifikat kemudian dilakukan jual beli di hadapan PPAT.
Pemecahan dilakukan atas Pernyataan Pemecahan atas Nama Diri Sendiri oleh pihak developer.
Sementara sertifikat sedang pengurusan pemecahan di BPN, maka antara penjual dan pembeli bisa dibuat surat
Pengikat Jual Beli (PJB), yang mengumumkan bahwa AJB akan dibuat setelah pemecahan sertifikat sudah selesai.
Syarat memecah sertifikat melalui kantor BPN adalah:
- Permohonan pengukuran
- Pernyataan telah memasang tanda batas oleh pemilik
- Akta Jual Beli sebagian
- Pernyataan Pemecahan atas Nama Diri Sendiri
- Sertifikat Asli
- Fotokopi pembayaran PBB tahun berjalan
- KTP dan Kartu Keluarga Pemohon
- KTP dan KK penjual (jika proses jual beli berlangsung)
- Surat Kuasa bila diserahkan pada pihak yang ditunjuk
- Tapak Kavling
- Bukti-bukti pembayaran pajak dan bea atas jual beli lainnya
- Lama proses pengurusan pemecahan atau pemisahan sertifikat ini adalah 15 hari.
Tips Jual beli Tanah Kavling
Semoga beberapa penjelasan tentang syarat jual beli tanah kavling di atas menjadi tips jual beli tanah kavling yang dapat bermanfaat bagi Anda sebelum memutuskan untuk membeli tanah kavlingan.
Tidak ada ruginya untuk Anda lebih berhati-hati dan pastikan bukti legalitasnya terlebih dahulu sebagai prinsip dasarnya.
Karena berhati-hati sebelum membeli sebidang tanah yang belum sama sekali diketahui asal-usulnya menjadi keharusan.